fredag 15 november 2019

Spaningar på nya bolag inför 2020 [REITS]

Under år 2020 är min ambition att strukturera upp mina köp av amerikanska värdepapper. Jag har tänkt mig att öka upp den totala summan som jag köper värdepapper för varje månad från 5 000 kr till 7 000 kr och öronmärka 2 000 kr av denna summa till amerikanska aktier. Detta utgör ganska exakt 30 % vilket också motsvarar den nivå som amerikanska innehav utgör redan idag.

Jag har redan en del bra innehav som jag kan tänka mig att fortsätta investera i just nu men flera av innehaven ser ansträngt dyra ut och andra utgör redan en ganska stor del av min portfölj.

De amerikanska innehaven är svårare att få full insyn i relativt mina svenska innehav och därför kan det vara värt med lite extra diversifiering när man investerar utomlands.

De innehav jag funderar på och undersöker lite närmare presenteras nedan med en kortare presentation och genomgång. Uppgifterna kring bolagen är framför allt hämtade från Avanza, Yahoo Finance och Wikipedia samt bolagens egna hemsidor alternativt senaste årsrapporten.

Först blir det en genomgång av tre olika REITs, alltså fastighetsbolag som delar ut en väldigt stor del av sina vinster för att slippa betala vinstskatt i USA.Jag lägger också in mitt befintliga innehav Realty Income som jämförelse.

EPR Properties (EPR)

REIT (triple net)
Börsvärde: 5,7 BUSD
Antal fastigheter: 416 st
Andel uthyrda fastigheter: 99 %
Direktavkastning: 5,8 %
AFFO (FFOAA) per aktie (2018): 6,1 USD
Utdelning per aktie (2018): 4,32 USD
Utdelning: Månadsvis
Skuld / eget kapital: 1,02
På börsen sedan: 1997 (grundat samma år)

EPR skiljer sig mot övriga fastighetsbolag jag tittat på genom sin nisch med fastigheter inom nöje, upplevelser och underhållning. Bland fastigheterna finns brand annat 183 biografer, 36 golfanläggningar, 12 skidanläggningar, 20 nöjesparker av olika slag, 49 kommunala skolor, 16 privatskolor och 72 förskolor/lågstadieskolor. Av bolagets intäkter kommer 47 % från underhållning, 32 % från rekreation och 18 % utbildning.  En stor risk ligger i att de 5 största hyresgästerna tillsammans utgör 50 % av portföljen, men denna siffra har stadigt sänkts sedan 2011 då de 5 största utgjorde 64 %. En styrka för bolaget är att hyresgästerna inte drabbas av den tekniska utvecklingen som slår ut många andra butiker.

Jag gillar bolaget, dess nisch och det faktum att bolaget delar ut varje månad med den höga direktavkastningen som bolaget har! Men jag är samtidigt rädd att bolaget i sig inte har någon egentlig diversifiering. Faktum är ju att det inte finns något egentligt behov av det utbud som erbjuds i bolagets fastigheter. Underhållningen är ju "nice to have" men absolut inte "need to have". I händelse av lågkonjunktur osv finns risken att folk väljer att dra in på just denna typ av konsumtion för att ha råd att behålla hus, bil osv. Bolaget klarade sig dock genom finanskrisen 08/09 utan förluster men redovisade visserligen en sämre vinst än föregående år och sänkte utdelningen år 2009 från 3,36 USD per aktie till 2,60 USD per aktie, en sänkning med 23 %. Inte så farligt i sammanhanget, särskilt som man kunde höja igen år 2011 och 2014 var man åter igen uppe på samma nivå som innan krisen.

Slutsatsen är att jag vare sig sätter köp eller sälj på denna aktie, jag nöjer mig i dagsläget med ett "avvakta".

Store Capital

REIT (net-lease)
Börsvärde: 9,1 BUSD
Antal fastigheter: 2 389 st
Andel uthyrda fastigheter: 99,7 %
Direktavkastning: 3,59 %
AFFO per aktie (2018): 1,84 USD
Utdelning per aktie (2018): 1,28 USD
Utdelning: Kvartalsvis
Skuld / eget kapital: 0,48
På börsen sedan: 2014 (grundat 2011)

"STORE" i bolagsnamnet står för "Single Tenant Operational Real Estate". En stor styrka och fördel med detta bolag är (enligt mig) att Warren Buffett äger 10 % av bolaget. Han har sannolikt satt sig in i bolaget ordentligt och bedömt risken som låg mm. Sedan 2015 har bolaget växt intäkterna med 16 % i snitt per år och AFFO och utdelningarna med 7,3 respektive 7,2 %. Store verkar ha en enorm potential i framtida utdelningstillväxt fast med en lägre direktavkastning nu idag. Bolagets fastigheter består till 64 % av "service vilket innebär restauranger, biografer mm, 19 % av retail vilket innebär butiker (alltifrån möbelbutiker till bilhallar) och 17 % fabriker. En styrka för bolaget är att hyresgästerna inte drabbas av den tekniska utvecklingen som slår ut många andra butiker.

Om man på bolagets hemsida klickar sig fram till Investor Relations > Investor Presentations och läser igenom senaste kvartalspresentationen ser man hur fantastiskt fint bolaget presterar relativt övriga REITs, detta är verkligen ett kvalitetsbolag i sammanhanget. Man är oerhört diversifierad (största fem hyresgästerna endast 10 % tillsammans), endast ca 4 % av hyreskontrakten upphör kommande 5 år, låg utdelningsandel, hög utdelningstillväxt, hög marginal och väldigt effektiv förvaltning.

För min del blir detta ett solklart köp. Jag har för avsikt att köpa in bolaget i portföljen under 2020.

LTC Properties

REIT (net-lease)
Börsvärde: 1,86 BUSD
Antal fastigheter: 204 st
Andel uthyrda fastigheter: Vet ej, alla?
Direktavkastning: 4,91 %
AFFO (FFO) per aktie (2018): 3,06 USD
Utdelning per aktie (2018): 2,28 USD
Utdelning: Månadsvis
Skuld / eget kapital: 0,86
På börsen sedan: 1992

LTC properties är nischade mot vårdrelaterade hyresgäster. På sin hemsida anger LTC att fastigheterna hyrs ut huvudsakligen inom vårdkategorierna (jag orkar inte översätta) Assisted Living (105 fastigheter) och Skilled Nursing (94 fastigheter) samt övrigt (5 fastigheter). Den största hyresgästen står för 14,6 % av intäkterna och den näst största för 12,3 % (2018). Tillsammans står de 5 största hyresgästerna för 52 % vilket utgör en ganska stor risk. I årsredovisningen presenteras det totala antalet sängar/vårdplatser per anläggning vilket är lite roligt, totalt summeras detta till 15 014 sängar/platser.

Vård innebär visserligen en låg risk i sig i bemärkelsen att vi sannolikt kommer behöva bedriva vård under all tänkbar framtid. Men erfarenheten som svensk är att det finns otroligt mycket politik, skatt, försäkring, nedskärningar osv inbakat i begreppet vård. Jag är medveten om att systemen skiljer sig oerhört mycket mellan USA och Sverige men jag skulle behöva göra en djupdykning i vilka hyresgästerna är för att känna mig trygg i att göra en investering. Bolaget i sig är inte så stort, börsvärdet är relativt lågt och det är förhållandevis få fastigheter som förvaltas vilket också ökar risken. Jag vet heller inte hur lätt det är att hitta en ny hyresgäst till tomma lokaler då lokalerna lär vara ganska speciellt utformade för nuvarande hyresgäst.

Summan av detta är att jag i nuläget nöjer mig med att avvakta detta bolag.

Realty Income

REIT (triple net)
Börsvärde: 25,4 BUSD
Antal fastigheter: Fler än 5 900 st
Andel uthyrda fastigheter: 98,6 %
Direktavkastning: 3,55 %
AFFO (FFO) per aktie (2018): 3,19 USD
Utdelning per aktie (2018): 2,631 USD
Utdelning: Månadsvis
Skuld / eget kapital: 0,76
På börsen sedan: 1994

Realty Income äger jag sedan tidigare, bolaget är ett av mina absolut största innehav i portföljen. Jag har med bolaget här bara för att göra en jämförelse med de andra bolagen.

Slutsats

Som solklar och ensam segrare står Store Capital som jag kommer att plocka in i portföljen under 2020.

2 kommentarer: